大量低容积率土地出让,重庆住房供应结构未来或失衡?

重庆房小狐 2019-04-18 12:15:27
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4月11日,重庆主城又是三块土地成交。值得注意的是,这三块土地中,容积率最高也才1.71。搜狐焦点重庆站?#38054;?#26803;理今年以来所拍地块发?#37073;?#22823;量成交土地的容积率,都在2以下。

(?#22025;?#34701;创4月11日?#21335;?#30340;蔡家地块,容积率1.71)

按照正常的开发逻辑,容积率越低,开发商所开发的产品将会越高端,其产品结构也将以大中型面积的产品结构为主。也就是说,如果这低容积率土地大量?#20013;?#20379;应,未来重庆真正的刚需或将面临严重的产品结构供应空缺。

由此带来的问题是:未来市场会否出现低密度改需产?#32933;?#34892;,刚需与改需产品失衡?消费者会否买不到刚需住宅产品?开发商拿到地后,会如何把控于适应消费者对刚需与改需的需求?搜狐焦点重庆站?#38054;叨源?#20104;以了专门的深入调查。

 开发商:低容积率大多只能做?#32435;?#22411;产品

?#28595;?#21487;以想象,那么高的地价,容积率又那么低的情况下,我只?#34892;薷纳?#22411;产品才保得住成本呀。”采访过程中,一季度刚在中央公?#28595;?#19979;地块的某开发商产品研发中心负责人向搜狐焦点重庆站?#38054;?#34920;?#33606;?#22312;容积率(建筑总面积/用地面积)的控制下,修普通高层?#36127;?#27809;有可能,只能在产品研发设计过程中,向?#32435;?#22411;产品倾?#20445;热?#21035;墅、洋房或大平层。

搜狐焦点重庆站查询重庆政府部门资料显?#33606;?#20170;年以来,重庆土地市场异常火热,众多房企纷纷涌入土地市场争抢地块。?#24863;?#30340;人会发?#37073;?#22312;新出让的土地中,大多地块容积率都在1.5左右,超过2.5的?#36127;?#27809;有看到。

(3—4月重庆主城土?#37027;?#20917;一览)

 照此?#27835;觶?#26410;来一个时期,大量新推地块进入开发,重庆楼市将面临刚需群体所需的中小户型楼盘严重缺乏。

 数据:重庆新地块容积率越来越低

 今年以来,土地市场二环成交特征更为显著,土地容积率明显更低。1-3月,土地出让平均容积率在1.5左右。其中在3月中下旬成交的20个地块、4月成交的4个地块中,容积率均未超过2.5,其中在1.5 及以下的,?#23395;?2.5%。

在上述出让土地中,水土、西永、中央公园、蔡?#19994;?#26495;块所占比重更大。搜狐焦点重庆站?#38054;?#21457;?#37073;?#20170;年?#38597;?#22320;块中,水土板块容积率相对最低,在0.4-1.5;鹿角均在1.5;蔡家在1.5-1.7;中央公园 1.5-1.8;容积率略高、能达到2.5的板块有李家沱、西永、上桥板块。

实际上,近些年重庆主城出让土地的容积率在不断下降。有数字显?#33606;?#37325;庆主城成交土地平均容积率从2015年的2.45下降到去年的1.91。这意味着在相同面积的土地上,房子更少了,楼层更矮了,居住更舒适了。?#27604;唬?#20215;格也更高了。

市场声音》

李世煜:国家?#28304;?#23621;住土地出让有容积率规定

为什么土地出让容积率会越来越低?为什么改需房子会越来越多?重庆市规划局原副总工程师、资深规划专家李世煜介绍,“近些年国家?#28304;?#23621;住用地出让有规定,一般容积率控制在2.0,最高不能超过2.5。”

他说,在实际开发过程中,1.0-1.5的容积率,一般会开发别墅, 2.0-2.5的容积率,会有部分高层产品出现。

李世?#29616;?#20986;,“容积率过高,会影响人居环?#24120;?#23621;住?#20998;?#20250;下降。”他说,重庆本身是全国高层最多的城市,在全世界?#27573;?#20869;都是高的。这便造成了城市空间拥堵,居住?#20998;?#19981;高,加上个别开发商在高层产品修建中偷工减料,高层越多,?#20998;始鞍?#20840;质量的风险越大。

外地人对重庆的印象是高楼林立,超高层密集,“对于重庆而言不应如此。”李世煜认为,高层、超高层是满足城市中?#29575;?#20837;的居住产品,随着人们收入水平的提高,更多的人将住进多层、低层住宅。 他说,“相信?#32435;?#22411;住宅应是未来市场发展趋势。”

   刘兵:刚需比改需热销,未来刚需供应会越来越偏

  大量低容积率地块入市,会否带来改需产品比例较大,刚需产品供应不不足?领域机构总经理刘兵认为,市场?#32933;?#23384;在这些情况。

他介绍,从去?#28595;輳?#37325;庆主城出让土地容积率大多在1.5左右,因此造成入市项?#23458;?#36136;化较严重。为了获取更高溢价,开发商推出大量洋房、大平层产品。?#28909;?#22312;礼嘉、巴滨路、空港、茶园等区域,改需产品云集。他认为,由于拿地容积率低,地价高,开发商还要在?#20998;?#19978;、外观上做得更舒适,就不可能做刚需,只有打造改需产品来实?#24544;?#20215;。然而,在今年的市场上明显呈现刚需热销的态势,在销售去化榜单中,刚需所占比重很高,相?#36828;?#35328;改需产?#20998;?#38144;比例较大。

 刘兵透露,最近一?#38382;?#38388;,重庆主城很多项目刚需产品已经没采?#26757;?#38144;渠道,然而改需产?#22346;?#22312;继续?#35272;?#20998;销,同时还在加大优惠力度。这说明改需产品销售明显不如刚需。刘兵认为,“随着新拿地块所开发住宅不断涌向市场,人们能购买到的刚需产品位置会越来越偏。核?#37027;?#22495;刚需产?#22346;?#36234;来越少,价格会越来越高。”

在另一方面,低容积率地块也并非会全部做改需,开发商会打造不同的产品组合,?#28909;?#39640;层组团+叠拼、高层组团+洋房等等。他认为,?#24052;?#39640;层刚需产?#32933;?#20026;了抓现金流,而叠拼与洋房是为了实?#24544;?#20215;。”

  吴小飞:刚需住宅总价已大幅上升,未来会水涨船高

  刚需产品相对减少,会否造成未来刚需产品价格的上涨?铭腾机构总经理吴小飞首先就开发企业争抢低容积率地块现象指出,大量二环低容积率地块入市,房企纷纷抢地。房企也没办法,因为房企必须储备土地才能?#37026;?#30446;开发,也必须做改需或刚改产品。产品结构失衡问题会出?#37073;?#30456;信政府会关注到这一点,对供地进?#37026;?#24212;调整。

吴小飞认为,“大量低容积率地块开发产品入市,将会促使刚需产品越来越少。相信未来刚需产?#25151;?#23450;会水涨船高。”他说,高层住宅起?#38454;?#20215;?#24310;?#22823;幅攀升,前两年高层刚需住宅每套起步价在40万,现在基本已上升到120万元。

唐毅强:或做高端或做“刚改?#20445;?#26410;来改需比重会越来越大

去年年底?#27975;?#24180;年初,保亿地产在鹿角、蔡家拿地并迅速开发,其中今年2月份在蔡家一举抢下三宗地块。那么,对于二环低容积率地块, 开发企业如?#26410;?#36896;产品?如何看待刚需市场需要满足的问题?

保亿副总经理唐毅强认为,低容积率住宅比例越来越大,跟重庆整个城市的发展紧密相关。过去?#20999;?#24180;重庆土地市场出让地块大量在3.0-5.0,超高层林立。他说,“以前主要是解决普通百姓?#20852;?#20303;的问题,而今天我们倡?#27982;?#22909;生活,要解决百姓住得越来越好的问题。”

 他介绍,近一个时期土地出让容积率较低。开发企业有两类做法,一是龙湖、绿城、香港置地等房企为了做出产品溢价,更多做的是合院别墅、大平层等产品。另一类就是保亿等房企所做的组合型产品,其中包括叠拼、洋房、小高层。

保亿湖山鹿鸣叠拼别墅 效果图)

唐毅?#23458;?#26102;也认为,“1.5的低容积率也不一定全是大户型。?#28909;?#20445;亿也有洋房产?#25151;?#21046;在80-90平米,别墅在100多平?#20303;!?#21776;毅强把保亿的这种组合产品称之为“刚改产品”。其特点是, 面积不大,但采用材料、外立面、小区环?#22330;?#20844;共空间等配置更高了, 整体档次得到提升。但项目瞄准的还是刚需客户。唐毅强认为,“随着城市的发展,未来重庆住宅户型面积会逐渐增大,改需型产品比重会越来越高。此外,未来两三年后刚需产品占?#20154;?#23567;,价格也会起来。”

搜狐焦点重庆站?#38054;?奕木 

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